O que impulsiona os preços e os aluguéis? Ambos são uma função da oferta e da procura. Com mais compradores do que vendedores, os preços sobem até que o número de compradores e vendedores atinja o equilíbrio. Por outro lado, quando existem mais vendedores do que compradores, os preços caem até se equilibrarem.
Os aluguéis acompanham os preços dos imóveis. Quando os preços ou as taxas de juro são elevados, menos pessoas estão dispostas ou podem comprar casas, forçando-as a arrendar. O aumento da demanda por aluguéis faz com que os aluguéis subam.
Por outro lado, mais pessoas compram em vez de alugar quando os preços dos imóveis estão baixos. Esta diminuição da procura resulta na diminuição das rendas.
O que as cidades com aluguéis em queda compartilham?
As principais razões para a estagnação ou declínio dos preços e das rendas são a estagnação ou a diminuição da população (procura fraca) e/ou a expansão urbana (oferta ilimitada). A expansão urbana – a expansão irrestrita das cidades – leva a novas propriedades que competem com as existentes.
As casas existentes têm apenas uma ligeira vantagem de preço quando os terrenos não urbanizados são baratos. Ao poder escolher entre propriedades antigas e novas, a maioria das pessoas opta por propriedades novas, mesmo a um custo mais elevado.
Veja um exemplo de cinco cidades dos Estados Unidos:
- Fort Myers, Flórida: -6,25% de crescimento de aluguel
- Fênix: -2,25% de crescimento de aluguel
- Atlanta: Crescimento de aluguel de 1,36%
- Santo Antônio, Texas: -1,26% de crescimento de aluguel
- Jacksonville, Flórida: -2,26% de crescimento dos aluguéis
Devido à falta de restrições geográficas à expansão nestas cidades, as propriedades adquiridas hoje em áreas em desenvolvimento recente poderão tornar-se parte de mercados secundários no futuro.
- A primeira imagem mostra um novo imóvel adquirido em uma área promissora.
- A segunda imagem ilustra como os aluguéis e os preços aumentam à medida que o empreendimento chega à propriedade.
- A terceira imagem mostra como o imóvel se torna menos desejável à medida que a onda de desenvolvimento passa, fazendo com que os aluguéis e os preços estagnem em comparação com os empreendimentos mais recentes.
- Na quarta imagem, a onda de desenvolvimento foi muito além da propriedade, levando a novas quedas nos aluguéis e nos preços. Nesta fase, a principal opção do proprietário é vender o imóvel existente, adquirir outro no caminho de novos empreendimentos e recomeçar o ciclo.
Uma estratégia mais eficaz é investir em cidades com crescimento populacional substancial e sustentado e potencial de expansão limitado. Las Vegas exemplifica tal cidade.
Com terras brutas limitadas para expansão, os novos desenvolvimentos envolverão principalmente a reconstrução de áreas existentes. Como resultado, as rendas e os preços dos imóveis que compra hoje provavelmente continuarão a aumentar devido ao aumento da procura resultante do crescimento populacional, enquanto a oferta de habitação permanece relativamente estática.
Tenha uma visão de longo prazo
A procura impulsiona os preços e as rendas, influenciada principalmente pelas mudanças populacionais e pelo potencial de expansão de uma cidade. Nas cidades com terrenos abundantes e baratos nas periferias, as propriedades mais novas canibalizam a procura pelas existentes.
Este cenário cria um ciclo desafiante para os investidores: ou devem vender continuamente as suas actuais propriedades e reinvestir em novas áreas de desenvolvimento, ou enfrentar a perspectiva de estagnação – e eventualmente queda – das rendas e dos preços.