Antes da pandemia, os aluguéis de temporada pareciam ser a solução perfeita para proprietários de imóveis. Os hóspedes pagavam antecipadamente, evitando problemas com inadimplência e a necessidade de despejo, enquanto os proprietários podiam utilizar suas próprias residências para gerar uma renda extra durante viagens ou alugar quartos vagos.
Com o crescimento dessa prática, a indústria hoteleira foi abalada, e muitas cidades começaram a implementar restrições para conter o fenômeno dos aluguéis de temporada. Em pouco tempo, edifícios inteiros foram dedicados exclusivamente a esse tipo de aluguel. Qualquer pessoa com um apartamento, trailer ou até mesmo um quarto livre estava competindo por essa nova fonte de receita. No entanto, será que essa tendência duraria? E o futuro dos hotéis?
O cenário pós-pandemia
Após a pandemia, o número de imóveis destinados a aluguéis de temporada nos EUA cresceu 23,3% entre outubro de 2021 e 2022. Durante a alta temporada, entre 80.000 e 88.000 novos imóveis para temporada foram adicionados ao mercado mensalmente. Porém, o aumento na oferta resultou em uma queda nas reservas, deixando muitos proprietários apreensivos. Enquanto isso, o setor hoteleiro respirava aliviado.
Mesmo assim, os aluguéis de temporada continuam a crescer, embora em um ritmo mais estável. Da mesma forma, a indústria hoteleira nos EUA espera um crescimento anual de 3,8% até 2029, com um mercado projetado de US$ 133,3 bilhões. Isso levanta a pergunta: qual é o melhor investimento? Hotéis ou aluguéis de temporada?
Vantagens e desvantagens dos aluguéis de temporada
Como proprietário e gestor ativo de aluguéis de temporada, posso afirmar que os prós e contras desse modelo de negócio estão bem claros:
Vantagens:
- Pagamentos antecipados pelos inquilinos
- Potencial de maior receita em comparação com aluguéis de longo prazo
- Flexibilidade para o proprietário, que pode alugar quando desejar
- Escalabilidade no ritmo do proprietário
- Diversidade de tipos de imóveis que podem ser usados como aluguel de temporada
- Alta demanda em destinos turísticos populares
Desvantagens:
- Gestão intensiva e mão de obra pesada
- Dependência de algoritmos para garantir visibilidade no mercado
- Avaliações negativas podem impactar o negócio
- Risco de danos à propriedade ou uso indevido por parte dos hóspedes
- Dificuldade de avaliação de propriedades usando comparações residenciais
- Restrições em algumas cidades
Embora o mercado de aluguéis de temporada tenha crescido muito com o uso de imóveis de luxo, é mais difícil expandir utilizando unidades menores ou prédios de apartamentos, principalmente devido às novas regulamentações. Comprar casas multifamiliares ou unifamiliares uma por uma leva tempo, e a concorrência é acirrada. Mesmo assim, tanto os aluguéis de temporada quanto os hotéis têm bom desempenho em suas respectivas áreas.
O investimento em hotéis
O setor hoteleiro está passando por transformações significativas, e muitos hotéis estão adaptando suas ofertas para se assemelharem mais aos aluguéis de temporada, atendendo à demanda de hóspedes por mais espaço e liberdade. Cidades menores, áreas litorâneas e regiões montanhosas têm sido locais de maior crescimento para aluguéis de temporada, enquanto os hotéis continuam concentrados em grandes centros urbanos.
Um exemplo de sucesso no setor hoteleiro é a história de Sathiyan Kadhiwala, que começou sua carreira nos EUA trabalhando no hotel de seu tio. Após anos de economia, ele conseguiu investir em seu primeiro hotel Hampton Inn, e desde então expandiu seu portfólio para 10 hotéis. Segundo Kadhiwala, o segredo do sucesso no setor é a gestão cuidadosa dos custos e o aumento constante da ocupação.
Ele observa que, ao contrário dos aluguéis de temporada, que muitas vezes são avaliados com base nas propriedades vizinhas, os hotéis são avaliados pelo fluxo de caixa gerado. Isso faz com que o investimento em hotéis possa ser mais vantajoso a longo prazo, embora seja necessário um investimento inicial muito maior.
A evolução dos hotéis para competir com os aluguéis de temporada
Os hotéis também estão se adaptando à crescente popularidade dos aluguéis de temporada. Muitos estão oferecendo quartos com cozinhas compactas e espaços de estar ampliados, se aproximando do modelo de aluguel por temporada. Grandes redes como Marriott e Hilton já estão lançando novas marcas com foco em estadias prolongadas, como o MidX Studios e o LivSmart Studios.
Além disso, o serviço de aluguel de luxo Onefinestay, adquirido pela Accor Hotels, oferece a combinação de imóveis de alto padrão com a confiabilidade dos serviços de hotel, eliminando algumas das incertezas comuns nos aluguéis de temporada.
Conclusão
Tanto os hotéis quanto os aluguéis de temporada apresentam oportunidades e desafios. Não há “dinheiro fácil” no mercado imobiliário, especialmente na escala de aluguéis de temporada e hotéis. O fator principal para o sucesso é a gestão eficiente, e tanto os investidores de aluguéis de temporada quanto os de hotéis precisam estar preparados para enfrentar um trabalho intenso, principalmente nos estágios iniciais.
Investir em aluguéis de temporada pode ser uma opção mais acessível para quem tem menos capital disponível, mas o fluxo de caixa e o potencial de crescimento são geralmente menores. Por outro lado, os hotéis oferecem maior potencial de receita, mas exigem um investimento inicial substancial e uma gestão muito mais complexa.
Escolha a opção que melhor se alinha ao seu perfil de investimento no momento, seus recursos financeiros e sua disposição para o trabalho.
