7 dicas para identificar o melhor mercado imobiliário para você

A maioria dos artigos que você vê online divulgando o próximo melhor mercado imobiliário geralmente se dirige a compradores de casas, não a investidores. Tenha isso em mente ao ler esses artigos.

Antes de mergulhar no estudo de todos os dados sobre diferentes mercados, primeiro determine o que você deseja que o mercado faça por você. O investimento imobiliário abrange diversas classes de ativos e modelos de negócios. Um investidor residencial unifamiliar pode estar procurando algo diferente de uma operadora de armazenamento, e uma operadora multifamiliar pode precisar de métricas diferentes de uma empresa imobiliária industrial.

A primeira pergunta a se fazer é: “O que espero alcançar com isso?”

Por mais simples que pareça, saber o que você espera alcançar é o passo mais importante na tomada de qualquer decisão financeira. Você está procurando uma mudança rápida para obter lucro instantâneo ou prefere o fluxo de caixa hoje para poder se aposentar?

Ou talvez você tenha fluxo de caixa suficiente em seu trabalho atual que prefere preparar-se para o futuro, procurando assim propriedades que irão valorizar com o tempo?

Se você está tentando ganhar muito dinheiro agora consertando e vendendo propriedades, você pode querer estar em um mercado mais ativo, onde as propriedades são vendidas com bastante rapidez.

Se você está procurando fluxo de caixa hoje, provavelmente deseja um mercado onde os preços não tenham subido tanto a ponto de os aluguéis não cobrirem mais as despesas. E se você procura valorização ao longo do tempo, procure uma área que esteja crescendo de forma constante, tanto com empregos quanto com crescimento populacional.

A verdade é que você pode ganhar dinheiro em qualquer mercado. Esse processo ajudará a restringir o mercado certo para você.

Aqui estão algumas dicas:

1. Estude a economia local

Uma economia local forte é crucial para um mercado imobiliário próspero. Procure áreas com:

• Crescimento do emprego: Um mercado de trabalho crescente atrai mais residentes, o que aumenta a procura de habitação, bem como a procura de imóveis de todos os tipos – armazenamento, retalho, escritórios e industriais. Preste atenção especial às cidades com novos desenvolvimentos de negócios, centros tecnológicos ou áreas para onde grandes corporações estão se movimentando.
• Baixas taxas de desemprego: Uma baixa taxa de desemprego é um sinal de estabilidade económica, com uma forte procura por parte de compradores e arrendatários de casas.
• Indústrias diversas: Os mercados que dependem de uma ou duas indústrias apresentam riscos mais elevados. Uma economia diversificada reduz o risco de crises económicas graves.

2. Analise as tendências populacionais

O crescimento populacional é outro fator crítico quando se trata da saúde do mercado imobiliário. Aqui está o que procurar:

• Padrões de migração: As pessoas estão entrando ou saindo da área? As cidades com tendências de migração de entrada também apresentam uma maior procura de habitação e, portanto, melhores oportunidades de investimento. Hoje, o Sudoeste regista a maior migração.
• Mudanças demográficas: Preste atenção à idade e aos níveis de renda da população. As áreas que atraem jovens profissionais podem prosperar com residências multifamiliares ou unifamiliares Classe A. Uma área com mais operários pode precisar de moradias mais acessíveis, e uma cidade que atrai mais aposentados pode prosperar com espaços para idosos com comodidades.

3. Avalie a oferta e a demanda por habitação

Um bom mercado imobiliário tem um equilíbrio saudável entre oferta e demanda. Aqui estão algumas maneiras de pesquisá-lo:

• Taxas de vacância: Baixas taxas de vacância indicam alta demanda por aluguéis, com baixa oferta de estoque disponível. Isto pode aumentar tanto os aluguéis quanto o valor dos ativos.
• Nova construção: Uma elevada taxa de novas construções pode indicar que o mercado está em expansão, o que é bom. No entanto, demasiadas construções novas podem levar a um excesso de oferta de habitação, o que pode levar a quedas de rendas e a quedas de preços. Verifique o número de licenças versus o número de novos empregos.
• Inventário de habitação: Se as propriedades estiverem sendo vendidas rapidamente em uma área, isso pode ser devido à baixa oferta de estoque habitacional, o que pode levar a uma maior valorização dos preços.
• DOM: Days on Market, em inglês ou Dias no mercado, português. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para medir o tempo que uma propriedade fica disponível para venda ou aluguel desde o momento em que é listada até o momento em que é vendida ou alugada. Esse indicador é importante porque pode fornecer insights sobre a atratividade da propriedade e as condições do mercado.DOM alto: Pode indicar que o imóvel está com um preço acima do valor de mercado ou que há pouca demanda na região.
  DOM baixo: Sugere que o imóvel é desejável, está bem precificado e/ou que a demanda está alta. Empresas imobiliárias e corretores costumam monitorar o DOM para ajustar suas estratégias de precificação e marketing.

4. Investigue os desenvolvimentos de infraestrutura

Quando uma área está programada para crescer, você verá grandes desenvolvimentos de infraestrutura, que podem impactar significativamente os valores imobiliários. Aqui está o que procurar:

• Transporte: Rodovias e/ou aeroportos novos ou ampliados são um grande sinal de que a área metropolitana está crescendo rapidamente.
• Comodidades: Novas escolas, parques e hospitais também são um bom sinal de que a área está crescendo.
• Planos de desenvolvimento urbano: Procure cidades que estejam planejando novos projetos como grandes centros comerciais, arenas esportivas ou instituições culturais. Pode levar décadas para que esses projetos sejam aprovados, o que significa que outros fizeram a devida diligência para tomar essas decisões. Você pode pegar essa onda.

5. Nunca subestime o poder da experiência local

Trabalhe com agentes imobiliários locais, administradores de propriedades e outros investidores imobiliários para obter insights práticos sobre a dinâmica de um mercado que os dados por si só podem não revelar.

• Agentes imobiliários locais: Eles têm conhecimento em primeira mão das tendências do bairro, comportamento do comprador, DOM e valores das propriedades.
• Administradores de propriedades: Eles podem fornecer informações valiosas sobre a demanda de aluguel, preferências dos inquilinos e taxas de aluguel mais precisas.
• Investidores imobiliários: Conecte-se com outros investidores que tenham experiência no mercado. Eles podem compartilhar seus sucessos, desafios e dicas. Quase todas as áreas metropolitanas têm um grupo de networking de investidores que você pode acessar.

6. Considere o ambiente regulatório

O ambiente regulatório de uma cidade ou área metropolitana pode ter um impacto significativo no seu investimento.

• Conheça suas leis de zoneamento: Se você pretende reformar um imóvel, saiba o que é permitido. Em alguns municípios, as reformas de imóveis para locação têm mais restrições e exigem mais supervisão do que uma residência principal.
• Estude as leis dos proprietários: Se você é um investidor que compra e mantém, vai querer conhecer o processo de despejo. Descubra se há restrições sobre quanto você pode aumentar o aluguel. Pergunte se existem diferentes taxas de imposto sobre a propriedade para propriedades de investimento. Se você quer aluguéis de curto prazo, garanta você entende as leis locais e possíveis leis futuras. Uma mudança no código pode acabar com seu plano de investimento.
• Entenda os impostos sobre a propriedade: Altos impostos sobre a propriedade podem acabar com o fluxo de caixa. Certifique-se de entender como e quando os impostos sobre a propriedade são avaliados.

7. Utilize ferramentas de pesquisa de mercado imobiliário

Existem várias ferramentas e recursos online disponíveis para ajudá-lo a analisar os mercados imobiliários:

• Zillow, Redfin e Realtor.com: Listagens de propriedades, tendências de mercado e dados de preços.
• Escoteiro do bairro: Análise aprofundada do bairro, taxas de criminalidade e classificações escolares.
• Sites do governo local: Informações sobre planejamento urbano, leis de zoneamento e desenvolvimentos de infraestrutura.

Considerações Finais

Encontrar os melhores mercados imobiliários é uma mistura de arte e ciência. Requer uma compreensão profunda das economias locais, das mudanças demográficas, da oferta e da procura, das tendências do mercado e muito mais. Ao aproveitar os dados, manter-se informado e conectar-se com especialistas locais, você pode se posicionar para fazer investimentos inteligentes e lucrativos.

Desejo que tenha ótimos investimentos.